ความรู้เกี่ยวกับทีีดิน

                                ประเภทที่ดินในประเทศไทย

1.ที่ดินของเอกชน

ที่ดินที่เราจะซื้อขายกันส่วนใหญ่เป็นที่ดินของเอกชน ซึ่งจะแบ่งได้เป็น 2 ประเภทคือ

1.1 ที่ดินที่เอกชนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน คือจะต้องมีเอกสารหนึ่งในสี่อย่างดังนี้คือ โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว และโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 *)

1.2 ที่ดินที่เอกชนไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือที่เรียกว่าที่ดินมือเปล่า ซึ่งอาจจะมีหนังสือสำคัญในที่ดินบางชนิด เช่น ส.ค.1 , น.ส. 3 ,น.ส. 3ก ฯลฯ ซึ่งแจ้งการครอบครอง รับรองการทำประโยชน์ หรืออาจจะไม่มีหนังสือสำคัญในที่ดินชนิดใดเลยก็ได้

*การมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน นั้้นหมายถึงเรามีสิทธิสูงสุดในที่ดิน โดยที่กฎหมายรับรองและคุ้มครองให้ กรรมสิทธิ์เป็นอำนาจอันสมบูรณ์สูงสุด ที่บุคคลจะพึงมีเหนือทรัพย์สินแล้ว ฉะนั้นเราควรเลือกซื้อที่ดินประเภทนี้ก่อนเลย

ส่วนที่ดินมือเปล่าบางประเภทเช่น ที่ดินที่มี ส.ค.1 , น.ส. 3 ,น.ส. 3ก, น.ส. 3ข  แม้ผู้ครอบครองจะไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ตาม แต่ผู้ครอบครองก็อยู่ในฐานะเป็น “เจ้าของที่ดิน” ได้ เพราะเขาไม่ได้เช่าใคร ไม่ได้อาศัยใคร เขาได้ครอบครองที่ดินแปลงนั้นมา การซื้อขายที่ดินมือเปล่า ก็คือการโอนการครอบครองนั่นเอง

2. ที่ดินของรัฐ

ที่ดินของรัฐเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินทั้งสิ้น แบ่งเป็น 4 ประเภท

2.1 ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

2.2 ที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง หนองน้ำสาธารณะ

2.3 ที่ราชพัสดุ

2.4 ที่สงวนหวงห้าม

โดยที่ดินรกร้างว่างเปล่าเป็นที่ดินรัฐประเภทเดียวเท่านั้นที่เอกชนจะได้มาตามกฎหมายที่ดินได้

ที่ดินของรัฐชนิดหนึ่งที่สำคัญคือ ที่ดิน ส.ป.ก. เป็นที่ดินที่ทางภาครัฐให้สิทธิแก่เกษตรกร เพื่อใช้เป็นที่ดินทำกินด้านการเกษตรเท่านั้น ไม่อนุญาตให้ทำการซื้อ-ขายที่ดิน โดยหากมีการซื้อ-ขายในช่วงเวลาที่เอกสารสิทธินี้ยังมีผลอยู่ก็จะถือว่าเป็นโมฆะ ไม่มีผลใดๆ ทั้งสิ้น แต่ที่ดิน ส.ป.ก. สามารถตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรมได้ (ส.ป.ก. ถือเป็นที่ดินรัฐ เพียงแต่รัฐให้สิทธิทำกิน ถ้าเราใช้ผิดวัตถุประสงค์ รัฐก็เรียกคืนที่ดิน ส.ป.ก. ได้)

สรุปหากเราจะซื้อที่ดินสักแปลง เพื่อให้ปลอดภัย เกิดปัญหาน้อยที่สุด ให้เลือกที่ดินที่มีเอกสารกรรมสิทธิ์เช่นโฉนด จะดีที่สุด  แต่ถ้าไม่มีโฉนด อย่างน้อยก็ควรเป็นที่ดิน ที่มีแบบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ( น.ส. 3 ,น.ส. 3ก, น.ส. 3ข) ก็ยังดี

เอกสารสิทธิต่างๆเกี่ยวกับที่ดิน

อ้างอิง

-กฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน มสธ.

-กฎหมายที่ดิน ร.ศ. วรวุฒิ เทพทอง

ที่ดินที่จะออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้

1. ที่ดินที่จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน

                คือ โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส. 3ก., น.ส. 3ข.)ได้ จะต้องเป็นที่ดินที่มีลักษณะตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ข้อ 14 กล่าวคือ

จะต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดินได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว

ไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบที่ชายตลิ่ง ที่เลี้ยงสัตว์สาธารณประโยชน์

ไม่เป็นที่ดินซึ่งได้หวงห้ามไว้เพื่อประโยชน์ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการหวงห้ามที่ดินรกร้างว่างเปล่า อันเป็นสาธารณสมบัติ ของแผ่นดินพุทธศักราช 2478

ไม่เป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวนและพัฒนาที่ดินเพื่อจัดให้แก่ประชาชน

ไม่เป็นที่ดินของรัฐที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวนหรือหวงห้ามเพื่อให้ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน

ไม่เป็นที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น

2. ที่ดินที่มีลักษณะดังต่อไปนี้ จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้จะต้องอยู่ในเงื่อนไข ดังนี้

                ที่เขา ที่ภูเขา และพื้นที่ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยประกาศหวงห้ามตาม มาตรา 9 (2) แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน

                ที่เกาะ    จะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1 ) ใบจอง, ใบเหยียบย่ำ,   น.ค. 3, ก.ส.น. 5 หรือเป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดิน แห่งชาติได้อนุมัติให้จัดแก่ประชาชน หรือเป็นที่ดินซึ่งได้มีการจัดหาผลประโยชน์ตามมาตรา 10 และ 11 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินโดย คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติแล้ว

                เขตป่าสงวนแห่งชาติ เขตอุทยานแห่งชาติ พื้นที่รักษาพันธุ์สัตว์ป่า พื้นที่ห้ามล่าสัตว์ป่า หรือพื้นที่ที่ได้จำแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร จะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1 ) หรือได้ออกใบจอง, ใบเหยียบย่ำ, ตราจอง ไว้ก่อนการสงวนหรือ หวงห้ามที่ดิน

                ที่ดินที่อยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน      ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1), ใบแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน ตามมาตรา 27 ตรี แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือมีใบจอง, ใบเหยียบย่ำ หรือมีหลักฐาน น.ค. 3, ก.ส.น. 5 ก่อนประกาศเป็นเขตปฏิรูปที่ดิน

                พื้นที่ที่มีความลาดชันโดยเฉลี่ยร้อยละ 35 ขึ้นไป ตามที่กำหนดไว้ในนโยบายป่าไม้ แห่งชาติ ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีสิทธิครอบครองมาก่อน การบังคับใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน (ก่อน 1 ธันวาคม 2497) หรือมีหลักฐานแสดงว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1)

อ้างอิง กรมที่ดิน